Pražský rezidenční trh vstupuje do roku 2026 jako robustní, ale nebezpečně nevyvážený systém. I přes vyšší úrokové sazby hypoték, které se na konci roku 2025 pohybovaly zhruba mezi 4 a 5 %, ceny bytů neklesají a poptávka zůstává silná. Trh si zvykl na dražší financování, přičemž klíčovou roli hrají kupující disponující vlastním kapitálem, kteří aktivně vstupují na trh a absorbují dostupné byty. Tato selektivní poptávka udržuje cenové stropy stále na historických maximech. Jelikož se reálný pokles cen financování neočekává, upevňuje se realita, že dostupnost bydlení v metropoli zůstává pro většinu domácností velkou výzvou.
Hlavní brzdou trhu je dramatický propad v nové výstavbě. Data z roku 2025 ukazují alarmující meziroční propady zahájených staveb (v Q3 šlo o propad o 76 %), což vede k hlubokému prohlubování bytového deficitu. Příprava rezidenčních projektů v Praze trvá dnes běžně až deset let. Vysoké vstupní náklady, nedostupná pracovní síla a dlouhá doba přípravy posouvají realizaci velkých projektů na hranici ekonomické udržitelnosti, což může některé developery vést k dočasnému pozastavení příprav. Developeři proto naléhavě apelují na nově nastupující vládu a doufají, že nový Stavební zákon a funkční bytová politika skutečně zrychlí zdlouhavé povolovací procesy, bez čehož nelze očekávat dlouhodobou stabilizaci cen.
Zájem kupujících je vyhraněný, s vysokou citlivostí na cenu a lokalitu. Nejrychleji z nabídky mizí byty menších dispozic (1+kk a 2+kk), které představují nejdostupnější volbu jak pro první bydlení, tak pro strategickou investici. Z hlediska lokality se pozornost developerů i kupujících obrací na čtvrti s nejlepším poměrem ceny a dostupné infrastruktury, přičemž velký potenciál ukazuje především Praha 9, která nabízí nejpřívětivější ceny nových bytů. I v roce 2026 zůstane úspěch závislý na realizaci dobře připravených projektů v zavedených místech jako Vršovice, ale i na rostoucích periferiích typu Vinoř. Bez robustní legislativní podpory výstavby se však dostupnost kvalitního bydlení v metropoli sama nevyřeší.
About the Author
