Jediný inzerát bytu může skrývat napínavý příběh, který prodávající nechce, abyste odkryli okamžitě. Stejná nemovitost se totiž objevuje pod více nabídkami, u různých realitek i na více portálech, a teprve spojení těchto stop odhalí skutečnou cenovou historii. Datový analytik Radek Václavík ze společnosti MECH ukázal případ bytu, který za necelé dva roky prošel pěti inzeráty a zlevnil zhruba o pětinu – a přesto se neprodál. Opakované stažení a nové vystavení nabídky není náhoda: často jde o signál, že prodávající je pod tlakem a je prostor pro další slevu. V dnešním realitním trhu se vyplatí vyjednávat víc než kdy dřív, protože zlevněním prochází zhruba každá třetí nabídka bytu a kupující si průměrně domlouvají slevu pět až šest procent.
Klíč k úspěchu je v datech, která běžný uživatel portálu nevidí. V zářijovém vzorku MECH připadalo na zhruba 429 tisíc aktivních inzerátů pouze 194 tisíc skutečných nemovitostí – stejný byt tak může ve stejnou dobu nabízet více kanceláří s odlišnými fotkami, jinou plochou i jinou cenou. Datum v inzerátu o době prodeje mnoho neříká, rozhodující je první výskyt nabídky. Zatímco 53 procent nemovitostí je inzerováno jen na jednom místě, největší portál pokrývá asi 65 procent trhu a pro úplný obraz stačí šest zdrojů. Ruční sledování v tabulce selhává, protože zastará během pár dní; chytřejší je hlídat zejména cenové změny, například byty, která za týden zlevnila o víc než pět procent. U investic se to vyplácí: byt, který za 4,2 milionu nedával smysl, může za 3,6 milionu vrátit hrubý výnos až o šestinu vyšší. Před prohlídkou si ověřte, kdy se byt v nabídce objevil poprvé, kolikrát a jak moc se měnila cena, u družstevních bytů dopočtěte celkovou cenu včetně nesplaceného úvěru a výnos počítejte ze srovnatelných nájmů v okolí.
Data ale nejsou vševědoucí a ani software nesloučí všechny duplicity bez chyby, pokud se nabídky výrazně liší popisem, fotkami nebo plochou – raději tedy nemovitost uvidíte dvakrát, než aby se propojily dva různé byty. Inzerce navíc ukazuje jen to, kolik prodávající chtějí, ne za kolik se skutečně prodává; realizované ceny se propisují s měsíčním zpožděním a technický stav domu ani důvod nižší ceny z dat nevyčtete. Největší přidanou hodnotu tak mají ti, kdo znají lokalitu a dokážou data použít jako filtr, ne jako náhradu vlastního úsudku. Sledujte cenovou historii, vyjednávejte na základě opakovaných zlevnění a srovnávejte více odhadů – když se shodnou, má obchod smysl, když se rozejdou, je čas podívat se na byt pozorněji.
About the Author
